건물주 X와 임차인 Y는 X가 소유한 건물A 내 상가에 대해 임대차계약을 체결하였습니다. 계약만료 시점이 다가오자 두 사람은 임대차계약 종료 이후에 대해 서로 전혀 다른 계획을 세웠습니다. 건물주 X는 소유한 건물A를 철거하고 호텔로 재건축하기 위해 구청에 관광숙박업 사업계획승인을 받았습니다. 반면에 임차인 Y는 다른 사람에게 가게를 넘기고자 Z와 임대차 승계를 전제로 한 권리금 계약을 체결했고, 건물주 X에게 Z를 신규 임차인으로 주선하기로 하였습니다.
세 사람이 만난 자리에서 건물주 X는 Z에게 2~3년 후가 건물이 재건축하는 시점이기 때문에 그 기간 내에서만 임대차계약이 된다고 알리며, 그 이상의 기간은 인정할 수 없다고 말하였습니다. 이 말을 듣고 신규 임차인 Z는 상가에 관한 임대차계약 체결을 포기하였고, 임차인 Y는 Z와 권리금계약을 해지하였습니다.
이 경우 건물주 X의 행동은 권리금 회수 방해행위에 해당할까요?
*참조: 「상가건물 임대차보호법」제10조의4제1항?제2항 및 제10조제1항제7호가목
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항(계약갱신 요구) 각 호에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
제10조제1항제7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
주장1.
임차인 Y: 임대차계약 체결 당시엔 저에게 건물A의 재건축 계획을 알리지 않았습니다. 이는 「상가건물 임대차보호법」의 권리금 회수 방해행위의 예외 사유에 해당하지 않습니다. 그러므로 건물주 X가 신규 임차인 Z에게 건물A의 재건축 사실을 알린 것은 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당하고, 건물주 X는 저에게 계약 해지의 손해를 배상할 책임이 있습니다.
주장2.
건물주 X: 저는 몇 년전 임차인 Y가 임대차계약의 갱신을 요구했을 때 이미 건물의 재건축 계획에 대해서 말했어요. 또한 건물의 재건축을 위해 Y가 사용하는 1층을 제외한 2,3,4 층을 계속 공실로 두고 있습니다. 이러한 상황에서 저는 신규 임차인 Z에게 사실만을 말한 것인데 이것이 ‘권리금 회수 방해행위’인가요
솔로몬의 평결
건물주 X: 저는 몇 년전 임차인 Y가 임대차계약의 갱신을 요구했을 때 이미 건물의 재건축 계획에 대해서 말했어요. 또한 건물의 재건축을 위해 Y가 사용하는 1층을 제외한 2,3,4 층을 계속 공실로 두고 있습니다. 이러한 상황에서 저는 신규 임차인 Z에게 사실만을 말한 것인데 이것이 ‘권리금 회수 방해행위’인가요? 입니다.
위 사례는 임대인의 철거·재건축 계획 등 고지 내용이 임대차계약 갱신에 관한 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법이라 함)의 계약갱신 요구(제10조제1항)의 예외 사유 요건을 충족하지 않은 상황에서, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 건물의 철거·재건축 계획 등을 고지하였다면 그 사정만으로 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부가 문제됩니다.
유사한 사례에서 대법원은 다음과 같이 판단하였습니다(대법원 2022.08.31. 선고 2022다233607 판결).
(1) 건물 내구연한 등에 따른 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획·단계가 구체화되지 않았음에도 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우 또는 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 사정은 상가건물 임대차보호법에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당합니다.
(2) 따라서 위와 같은 특별한 사정이 인정되지 않는다면, 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ’권리금 회수 방해행위‘에 해당한다고 볼 수 없습니다.
(3) 이는 임대차계약의 갱신에 관한 상가임대차법 제10조 제1항과 권리금의 회수에 관한 상가임대차법 제10조의3, 제10조의4의 각 규정의 내용ㆍ취지가 같지 않은 이상, 후자의 규정이 적용되는 임대인의 고지 내용에 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지입니다.
위와 같은 대법원 판례의 취지에 따르면, 이 사례에서 건물주 X는 건물에 관하여 관광숙박업 사업계획승인을 받았고 재건축을 위해 이 사건 건물의 대부분을 공실로 두고 있습니다. 따라서 이 사건 건물에 대한 재건축 필요성이나 재건축 의사의 진정성 등이 인정되고, 그 철거ㆍ재건축 계획도 구체화된 단계에 있다고 볼 수 있습니다.
따라서 건물주 X의 신규 임차인 Z와 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로는 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 보기 어렵다고 봐야 할 것이므로 건물주 X는 임차인 Y에게 손해배상을 지급하지 않아도 될 것입니다. (평결일 : 2023년 5월 29일)
EDITOR 편집팀
